Ljudi imaju različite razloge zbog kojih žele kupiti drugu kuću; neki ljudi mogu poželjeti bijeg na godišnjem odmoru, neki će možda htjeti zaraditi prihod od iznajmljivanja stanova, a drugi će htjeti kupiti kuću koju je potrebno "popraviti" za odlazak u penziju. Ako iz bilo kojeg razloga razmišljate o kupovini drugog doma, trebali biste odvagnuti sve prednosti i nedostatke prije nego što se odlučite za novi hipotekarni kredit.
Korak
1. dio od 3: Odluka je li kupovina prava stvar za vas
Korak 1. Pogledajte tržište koje želite kupiti
Jesu li cijene kuća trenutno jeftine ili skupe? Pokušajte potražiti grafikon prihoda domaćinstva prema cijenama kuća i provjerite ima li grad koji tražite visok omjer u odnosu na druge gradove. Imajte na umu da neki gradovi poput New Yorka i San Francisca mogu biti historijski imuni na slične omjere.
Razgovarajte s jednim ili više agenata za nekretnine o relativnim cijenama kuća. Čak i ako ne dobijete konačan odgovor (teško je procijeniti je li domaće tržište jeftino ili skupo jer informacije nisu uvijek jasne), možda ćete dobiti naznake o određenim tržištima za gledanje ili čak o kućama koje su prodaje se dobro. Ove informacije su dragocjene
Korak 2. Pretpostavite da nećete moći iznajmiti svoj drugi dom
Je li drugi dom i dalje sigurna investicija bez najma koji podržava listu troškova? U suprotnom, trebali biste ozbiljno dovesti u pitanje odluku o kupovini druge kuće. Previše porodica kupuje preskupe druge kuće, kladeći se da će ih moći iznajmiti kad ne žive u njima. Kada iznajmljivanje postane neizvodljivo, nemoguće ili daje prinos daleko manji od očekivanog, vlasnici kuća pronalaze samo neuspješno ulaganje.
Korak 3. Navedite moguće troškove
Navedite sve moguće troškove posjedovanja kuće. Možete li sve ove troškove uklopiti u svoj budžet, a da ipak ostavite malo prostora? Da, gradit ćete kapital s drugim domom, ali ako vas ulaganje u drugi dom drži u tijeku svaki mjesec, možda bi bilo bolje da pričekate dok ne otplatite svoj prvi hipotekarni zajam, na primjer. Evo nekih mogućih troškova koje treba uzeti u obzir:
- Porez na imovinu. U svakoj zemlji različito; prosječni godišnji porez na imovinu u Los Angelesu iznosi 1.200 dolara za kuću vrijednu 100 hiljada dolara, ili 1,2%. Ako su porezi na nekretnine u gradu za koji razmišljate vrlo visoki, provjerite porez na nekretnine u susjednim gradovima. Možete uštedjeti mnogo novca na porezu na nekretnine jednostavnom kupovinom kuće u gradu u blizini vaše željene lokacije koja nema veliko porezno opterećenje.
- Osnovni računi. Ovo bi trebalo biti znatno niže ako kuća nije nastanjena veći dio godine, ali to se ne smije zanemariti.
- Troškovi popravka/održavanja. Kuće su živa bića - rastu, stare, potrebna im je pomoć. Uzmite u obzir troškove obnove i redovnog održavanja, poput uređenja okoliša. Dvorište i vrt drugog doma moraju se održavati ako ima stanara ili ako ste odsutni dio godine. U ljetnim mjesecima samonikli korov i nepokošena trava oglašavaju da je imanje nenaseljeno. U hladnoj klimi, prilazi i šetališta koja nisu očišćena od snijega poziv su na vandalizam ili krađu.
- Povećano osiguranje. Troškovi osiguranja mogu biti veći jer imovina nije bila useljena nekoliko godina ili zato što je iznajmljena.
- Usluge upravljanja nekretninama. Kompanija za upravljanje nekretninama trebala bi uzeti u obzir veliki faktor troškova u vašim proračunima, posebno ako kupujete drugu kuću vrlo daleko od svog glavnog prebivališta. Ako iznajmljujete nekretninu, morat ćete dogovoriti nekoga da hitno popravi vašeg stanara. Ako imate osamljenu kuću za odmor, pobrinite se da netko provjeri ima li smrznutih cijevi ili propuštenog krova ili bilo kakvog mogućeg oštećenja doma tijekom vašeg odsustva.
Korak 4. Nemojte se oslanjati samo na iste poreske olakšice koje biste mogli dobiti za svoj prvi dom
Provjerite s IRS -om (ili DGT -om u Indoneziji) da biste saznali koje će se porezne implikacije primijeniti na druge domove. Za mnoge ljude drugi porez na vlasništvo kuće košta više od poreznog kredita, posebno ako živite u kući duže od broja dana kada ga iznajmljujete.
Na primjer, ako iznajmljujete kuću na manje od 14 dana, ne morate uključiti taj prihod. Ako živite u kući manje od 14 dana godišnje, vaša se nekretnina smatra poslovnom, i do 25.000 USD godišnje u odbitnim gubicima
Korak 5. Prije nego što počnete tražiti drugi dom, obratite se CPA -u (javnom računovođi) ili poreskom savjetniku
Javni računovođa ili poreski savjetnik moći će vam dostaviti točne i ažurirane informacije o otpisima poreza, kreditima, kamatama itd. Na primjer, možda biste mogli procijeniti skuplji hipotekarni zajam s većom kamatom, bez obzira na vašu kreditnu povijest - dobivanje sekundarnih stanova obično košta samo više.
2. dio 3: Prvi korak u pravu
Korak 1. Razmislite prvo o iznajmljivanju u području gdje planirate kupiti
Mnogi ljudi griješe kupujući nekretnine na tržištu na kojem ne znaju ništa i do kojeg im na kraju nije ni stalo. Čak i ako svoju drugu kuću planirate koristiti kao investiciju i iznajmljivati je, to bi prvenstveno trebalo biti mjesto na kojem možete vidjeti sebe kako tamo živite, čak i samo nekoliko sedmica godišnje. Iznajmite tu zonu barem na neko vrijeme kako biste bili sigurni da vam je ugodno živjeti tamo.
Korak 2. Razgovarajte s mještanima i budite jedan od njih
Saznajte šta vole mještani tog područja; gdje misle da je budućnost tog područja; koliko dugo tamo zive itd. Mještani vam mogu dati dobar uvid u život na tom području. Upotrijebite ove podatke kako biste utvrdili postoji li dobra nekretnina za dugoročno ulaganje.
-
Budite i vi lokalni (ako iznajmite trenutak) kako biste mogli istražiti neke od faktora koji će povećati vrijednost vašeg potencijalnog doma:
- Udaljenost do dobre škole
- Pouzdane i opsežne mogućnosti prijevoza
- Izbor mesta za kupovinu
- Udaljenost do bolnice, kao i prisustvo policijske stanice i vatrogasne službe
- Niska stopa kriminala
Korak 3. Pogledajte koliko “kompi” koštaju u tom području
Compi ili usporedive cijene kuća trebali bi vam dati dobru predodžbu o tome koliko su kuće generalno skupe u tom području. Možete se obratiti direktno agentu za nekretnine kako biste dobili podatke o uporedivim cijenama stanova. Ključ za usporedive cijene kuća je da se pogleda prodajna cijena, a ne navedena cijena. Iskoristite uporedne cijene kuća za grubi vodič - samo zato što se kuća sa 4 spavaće sobe i 3 kupatila u istoj ulici prodaje za 575 000 USD (7,6 milijardi rupija) ne znači da će i kuća sa 4 spavaće sobe i 3 kupatila imati isto Cijena.
Korak 4. Počnite se upoznavati s odgovornostima stanodavca ako ga namjeravate iznajmiti
Ako želite iznajmiti drugu kuću i izgraditi kapital, važno je znati šta se od vas očekuje. Nemojte se izlagati prijetnji zakona ako ste lijeni ili neznate - bit ćete kamenovani. Evo samo nekoliko stvari na koje biste trebali početi razmišljati kao potencijalni vlasnik kuće za iznajmljivanje:
- Naučite kako protjerati stanara ili raskinuti ugovor o najmu.
- Proučite zakone svoje države koji se odnose na sigurnosne depozite, šta se može pokriti - čišćenje, neplaćena stanarina, prevelika šteta - a ne može se pokriti - nadogradnja namještaja, uobičajena oštećenja, popravci - time.
- Naučite kako strukturirati aplikaciju za iznajmljivanje i proces odabira stanara. Zakoni protiv diskriminacije zakonski zahtijevaju da se pridržavate važećih pravila.
- Znajte svoje dužnosti u pogledu rutinskih popravaka i održavanja.
- Zaštitite se od odgovornosti za ozljede stanara. Možete biti odgovorni za svaku ozbiljnu nesreću sa zakupcem za koju je dužnost da se zaštiti od nje ili da to popravi što je prije moguće.
- Upoznajte listu prava stanara, posebno u pogledu privatnosti. U većini zemalja morate zakupca obavijestiti 24 sata ako namjeravate popraviti ili pokazati nekretninu, osim u hitnim slučajevima.
Korak 5. Nabavite agenta za nekretnine
Agent za nekretnine, sa najmanje 5 godina iskustva na željenom području, bit će vaš savjetnik tokom cijelog iskustva kupovine. Agent za nekretnine pomoći će vam da suzite pretragu kuće dok ne prekrižite sve osim najboljeg. Nakon što ste dovršili kupovinu, dobar agent za nekretnine će vas kontaktirati nakon prodaje. Ovo postaje vrlo važno za vlasnike kuća čije je glavno prebivalište jako daleko od njihovog drugog doma.
3. dio 3: Završetak sporazuma
Korak 1. Osigurajte finansiranje prije nego što se odlučite za dom
Dobivanje procjene, a zatim i hipotekarni kredit spreman za upotrebu, obavijestit će vas kakvu vrstu kuće možete priuštiti. Budući da će ovo najvjerojatnije biti hipotekarni kredit broj 2, budite spremni platiti veće kamatne stope i vjerojatno ćete se kvalificirati samo za manji hipotekarni zajam. Nakon što sigurno saznate ukupan budžet koji ćete dobiti, odvojite novac za predujam.
- Kako bi dobili najbolju drugu hipoteku, zajmodavci će često tražiti omjer duga i prihoda (DTI) ispod 36%. To znači da bi vaš ukupni dug, uključujući i vaš prvi hipotekarni kredit, trebao iznositi samo jednu trećinu iznosa koji zarađujete svakog mjeseca. Na primjer, vlasnik gotovine sa prihodom od 7.000 USD (92,5 miliona rupija) mjesečno i dugom od 2.500 USD (33 miliona rupija) ima DTI od 35%.
- Budite spremni platiti 20% kupoprodajne cijene. Ovaj novac će morati doći iz vaše lične ušteđevine ili iz tekućeg kapitala. Također možete razmisliti o zaduživanju iz svog životnog osiguranja ili penzijskog fonda.
Korak 2. Dajte ponudu
Napravite ponudu na drugom domu koji želite. Budite spremni dati nekoliko ponuda koje će na kraju nadmašiti druge prije nego što postignete tu konačnu ponudu.
Korak 3. Poduzmite korake za početak zaštite svog novog doma
Drugi dom je ulaganje, pa ćete se potruditi da ga zaštitite. Evo nekoliko stvari koje možete učiniti da ažurirate svoju imovinu:
- Prije kupovine obavite kućni pregled. Želite biti svjesni bilo kakvih problema ili nedostataka koje prodavatelj možda nije riješio prije prodaje.
- Nabavite osiguranje vlasništva.
- Osigurajte se od štete (potres, poplava, požar itd.).
Savjeti
- Kontaktirajte agenta za nekretnine u vašem području interesa. Pitajte ih o nekretninama za iznajmljivanje u okolici. Također je dobra ideja pitati se o lokalnoj ekonomiji, jer to može imati veliki utjecaj na vrijednost imovine.
- Nema ništa loše u sklapanju prijateljstva s lokalnim policijskim službama i susjedima u području gdje planirate kupiti drugu kuću, posebno ako nećete često boraviti u kući. Ako vas susjedi poznaju ili su vas upoznali, veća je vjerovatnoća da će vam se obratiti ako primijete da nešto nije u redu.
- Pročitajte knjige o tome kako postati vlasnik kuće za iznajmljivanje ako mislite da ćete iznajmiti svoju drugu kuću. Prije iznajmljivanja drugog doma saznajte lokalne i državne propise. Kuće za iznajmljivanje morat će ispuniti sva sigurnosna pravila, uključujući ugrađene alarme za dim i dva izlaza. Takve stvari mogu izgledati male, ali ako niste vješti, morat ćete platiti stručnjaka za popravke i ugradnju vašeg drugog doma ako ne ispunjava sve sigurnosne zahtjeve i zoniranje.
Upozorenje
- Trebali biste razmotriti dobivanje veće granice osiguranja od štete za drugu kuću, čak i ako se ne traži veća granica. Nećete stalno biti u svom drugom domu, pa će vam trebati potpuno osiguranje za požar, krađu, druge prirodne događaje, poput poplava i oštećenja vjetra.
- Bilo bi dobro razmisliti o dodavanju dodatnog osiguranja za nepredviđene slučajeve, pogotovo ako svoju kuću za odmor planirate iznajmljivati nekom drugom.
