Za većinu pojedinaca ovo je najveća financijska transakcija koju naprave. Stoga je važno donijeti pravu odluku prvi put. Kupovina kuće ponekad može biti dosadna kao i gomila pravila. Srećom, možete ostvariti svoj san da postanete vlasnik kuće na brz i jednostavan način, pod uvjetom da imate pravo znanje i metode.
Korak
1. dio 4: Finansijsko upravljanje
Korak 1. Ojačajte svoj kredit
Što je veći vaš FICO rezultat, koji se kreće od 300 do 850, to ćete bolje zaraditi kamatu. Ovo je vrlo važna stvar. Razlika između hipotekarnih kamata od 4,5% i hipotekarnih kamata od 5% može značiti "deset hiljada dolara" tokom trajanja kredita.
Zatražite besplatnu kopiju svog kreditnog izvještaja kako biste vidjeli šta zajmodavci vide u vašoj kreditnoj istoriji. Platite kreditnom karticom i riješite sve kreditne probleme
Korak 2. Zatražite prethodno odobrenje da biste dobili iznos koji možete platiti
Prijavite se više zajmodavaca u roku od dvije sedmice kako čekovi ne bi ugrozili vaš kreditni izvještaj. Učinite to "prije" kontaktiranja agenta za nekretnine kako biste imali povjerenja u svoje sposobnosti, a ne biste pali u nesreću sa domom koji ne možete priuštiti da vam se otplati.
- Prodavac "ugađa" kupcu koji je dobio prethodno odobrenje. Kupci koji su dobili početno odobrenje gotovo uvijek dobivaju zeleno svjetlo od vjerovnika, što znači da postoji samo mali rizik od otkazivanja posla.
- Nemojte dobijati predkvalifikaciju, a ne prethodno odobrenje. Dvije stvari su različite. Prethodno odobrenje znači da se zajmodavci obično pripremaju za odobravanje kredita nakon pregleda vaših financijskih izvještaja. Početna kvalifikacija jednostavno znači da zajmodavac "procjenjuje" ono što možete posuditi. To ne znači da ćete dobiti kredit.
Korak 3. Prodajte svoju hipoteku
Čekajte - zašto biste trebali prodati hipoteku prije nego što se odlučite za kupovinu kuće? Nije li ovo potpuno suprotno? Nije nužno. Prodaja hipoteke prije nego što se odlučite za kupovinu kuće može biti isplativa iz jednog od glavnih razloga:
- Tačno ćete znati koliko novca možete posuditi “prije” kupovine kuće. Mnogi ljudi imaju emocionalnu vezanost za određeni dom, ali ne mogu ga posjedovati. Borili su se da pronađu hipoteku koja bi mogla pokriti cijenu kuće. Ranije pronalaženje hipoteke i druge kuće manje je primamljivo, ali je dvostruko pametno. Uskoro ćete moći reći je li kuća u rasponu cijena ili nije.
- Razmislite o vrsti kapara koje možete priuštiti da platite. Ovo postaje dio vašeg izračuna hipoteke, iako vam ne treba tačan izračun kada prodajete hipoteku. Imajte opću ideju. O ovome će biti više riječi u ovom članku.
- Pretražite i pronađite usporedbe koje zajmodavci koriste za određivanje vaših kvalifikacija za kredit. Poređenje koje se često koristi je "28 i 36". To znači da 28% vašeg bruto prihoda (prije nego što platite porez) mora pokriti troškove kuće koju planirate kupiti (uključujući hipotekarna načela i kamate, kao što su porez na stanovanje i osiguranje). Kreditna plaćanja svakog mjeseca, u kombinaciji s gotovinskim izdacima, ne smiju prelaziti 36% vašeg bruto prihoda. Pronađite postotak vašeg bruto mjesečnog prihoda (28% i 36% od 3750 USD = 1050 USD i 1350 USD, respektivno). Vaše mjesečne uplate na ime nepodmirenog kredita ne mogu premašiti razliku između (300 USD) ili vam neće biti odobreno.
Korak 4. Ako ispunjavate uslove, prvo provjerite programe dostupne kupcima
Neki često nude niže predujmove. Nudi ga nekoliko državnih i lokalnih vlada. Možda ćete moći pristupiti i do 10.000 USD sa 401 (k) ili Roth IRA -e bez kazne. Za informacije o zajmu predmetne imovine obratite se svom brokeru ili zaposleniku u ljudskim resursima.
Korak 5. Govorite i unajmite advokata (nije obavezno)
Ako tražite jednostavan, bez muke proces kupnje kuće, onda vam je vjerojatno potreban samo nekretnina, notar, a možda i hipotekarni posrednik. Ali još jednom morate zapamtiti da sve može teći glatko prema očekivanjima. Unajmite poštenog, uglednog ((relativno) jeftinog advokata) ako:
- Advokatska naknada je dio budžeta koji potrošite u odnosu na ukupan iznos koji potrošite na svoj dom.
- Kuća koju ste kupili nalazi se pod ovrhom ili sudskim sporom, što znači da je podijeljena kao dio imovine umrlog pojedinca.
- Sumnjate da prodavač možda pokušava lako raskinuti dogovor ili mu ne vjerujete.
- Vaša država zahtijeva odvjetnika da prekine proces kupnje kuće. Šest država trenutno zahtijeva prisustvo advokata. Obratite se stambenoj komisiji svoje države kako biste saznali je li to uobičajen proces u vašoj državi.
2. dio od 4: Kupovina kuće
Korak 1. Pronađite dobrog agenta za nekretnine koji će vas zastupati u procesu pretraživanja i pregovaranja
Agenti za nekretnine moraju biti: ljubazni, otvoreni, privlačni, mirni, samouvjereni i kvalifikovani. Naučite o agencijskim cijenama, metodama, iskustvu i obuci koja je uslijedila. Potražite nekretnine koje žive u tom području, rade puno radno vrijeme, uspješne su u procesu kupovine nekoliko nekretnina svake godine i imaju dobru reputaciju.
- Nekretnine općenito rade za prodavače, ali to nije loše. Posao nekretnine je povezivanje pojedinaca koji žele kupiti ili prodati određenu kuću. Stoga realtor ima interes prodati kuću. Dobar agent za nekretnine iskoristit će svoje iskustvo da proda "pravu" kuću "pravom" kupcu - to ste vi.
- Kad nađete nekretnine, navedite sve detalje kada opišete dom koji želite - broj kupaonica i spavaćih soba, garažu koja se povezuje s unutrašnjošću kuće, prazno zemljište i sve ostalo važno, poput dobrog osvjetljenja ili veličine vrt za djecu i dijete.
Korak 2. Upišite se u pripravnu uslugu MLS -a da biste potražili nekretnine u svom susjedstvu
Usluga višestrukog unosa dat će vam ideju o tržišnom udjelu u rasponu cijena koji očekujete. Vaš agent to može učiniti i za vas.
Ako se registrujete preko agenta za nekretnine, ovo je loš način da kontaktirate registrovanog agenta da lično vidite kuću. Ne tražite od agenata da to učine osim ako ih ne planirate imati u svoje ime - neće im biti plaćeno sve dok klijent ne kupi kuću, a nepravedno je od njih tražiti da rade neplaćeno, znajući da ih nećete koristiti za kupi svoj dom
Korak 3. Počnite tražiti kuće koje su unutar vašeg budžeta
Zamolite nekretnine da počnu s radom, ali im recite koji budžet imate. Opće pravilo ovdje je da kuću možete kupiti za 2,5 puta veću godišnju plaću. Na primjer, ako je vaša godišnja zarada 85.000 USD, možete izdvojiti minimalnu hipoteku od 210.000 USD, a možda i veći iznos.
Upotrijebite mrežni kalkulator hipoteka da biste počeli smanjivati brojeve i sjetiti se kupovine hipoteka iz prošlosti. Imajte na umu taj broj dok se pripremate za pronalaženje svog novog doma iz snova
Korak 4. Počnite razmišljati o tome da li zaista tražite kuću
Možda već sumnjate, ali opišite svoje finansije detaljnije. Nekoliko stvari morate pažljivo razmotriti vi i vaša porodica:
- Šta vama i vašoj porodici treba u narednih nekoliko godina? Možda ste trenutno samo muž i žena, ali postoje li planovi za djecu? Kuća koja je prikladna i udobna samo za dvije osobe bit će manje udobna za tri ili četiri osobe.
- Koju prodaju želite ostvariti? Drugim riječima, koji su vam prioriteti? Iako vjerujemo da je kupovina kuće dobra stvar, često smo žestoko mučenje kada smo prisiljeni na kompromis. Jeste li zabrinuti zbog ugodnih susjeda i dobrih škola u velikim dvorištima? Trebate li veliku, upotrebljivu kuhinju umjesto velike, luksuzne spavaće sobe? Šta ćete žrtvovati kada dođe vrijeme krize?
- Očekujete li da će se vaši prihodi povećati u narednih nekoliko godina? Ako se vaš prihod povećao za 3% u posljednjih nekoliko godina i imate siguran posao u ugodnoj industriji, vjerojatno možete biti sigurni da je kupovina skupe, ali ipak razumne hipoteke moguća. Većina kupaca kupuje kuće po relativno visokim cijenama, a zatim se razvijaju u hipoteke u roku od godinu ili dvije.
Korak 5. Odredite okruženje u kojem želite živjeti
Potražite dostupne kuće u susjedstvu u kojem živite. Pogledajte cijene, dizajn kuća, blizinu kupovine, kuće i druge pogodnosti. Čitajte reklamne panoe, ako ih ima, i razgovarajte s mještanima. Pogledajte kuću i okolinu i uslove u blizini kuće kako biste bili sigurni da nećete kupiti kuću koja vam samo blista u očima.
Područje oko lokacije vašeg doma ponekad je veliki faktor u poređenju sa stanjem same kuće, jer će to utjecati na prodajnu vrijednost vašeg doma ako ćete ga preprodati. Kupovina odgovarajuće kuće koja je viša od dobre četvrti može biti dobra investicija, a omogućavanje identifikacije i pridruživanja zajednici-u kojoj mnogi pojedinci žele živjeti-može vas navesti da ponudite kupovinu nekretnine po razumnoj cijeni
Korak 6. Idite na neke kućne predstave da biste izmjerili tržišni udio i vidjeli šta želite
Obratite pažnju na cjelokupnu sliku, broj spavaćih soba i kupaonica, kuhinjskih objekata i spremišta. Posjetite nekretnine koje vam zaista upadaju u oči u različito vrijeme kako biste provjerili ima li zastoja u saobraćaju, dostupnosti parkinga, nivoa buke i aktivnosti koje se odvijaju. Mirni susjedi za vrijeme ručka mogu biti bučni za vrijeme užurbanosti, a to nikada ne znate ako ih posjetite samo jednom.
Korak 7. Pogledajte poređenje kuća oko vaše kuće
Ako niste sigurni u cijenu kuće, upotrijebite lokalnog procjenitelja da ocijenite svoj dom, koji će također pogledati usporedbe. Prilikom ocjenjivanja kuće, procjenitelj će uporediti domove u područjima koja imaju iste karakteristike, veličine. Ako je vaš dom skuplji od drugih domova, ili procjenitelj kuću nalazi u drugom području ili dalje 1⁄2 milja (0,8 km), oprez! Nikada ne kupujte najskuplju kuću u komšiluku. Banke mogu osujetiti finansiranje kuće, a možda nikada nećete vidjeti cijene svojih kuća u skladu s tim. Ako si to možete priuštiti, kupite nešto skuplju kuću u svom naselju - jer se okolne kuće prodaju po višoj cijeni od one koju plaćate, vrijednost vašeg doma će se povećati.
3. dio od 4: Davanje ponude
Korak 1. Ako je moguće, prilagodite svoju ponudu uvjetima prodavatelja
Nije lako, a često je i nemoguće, ali bezopasno je pokušati napraviti najveću kupovinu u svom životu. Evo nekoliko stvari koje trebate imati na umu u svojoj ponudi:
- Šta prodavac pruža u smislu finansijske perspektive? Jesu li im potrebne ili čekaju gotovinu? Prodavci kojima nedostaje gotovine s zadovoljstvom će prihvatiti ponude za smanjenje date cijene.
- Koliko dugo je kuća prodana? Kuće koje su dugo prodavane mogu se pregovarati po nižoj vrijednosti.
- Jesu li kupili drugu kuću? Ako prodavatelj trenutno ne živi u kući koju prodaje, bit će mnogo lakše licitirati po nižoj cijeni nego što možete zamisliti.
Korak 2. Pogledajte poređenja cijena kada dajete ponudu
Imaju li i obližnje kuće sličnu cijenu ("ponuđena cijena") i šta tamo prodaju? Ako se kuće u tom području redovno prodaju za oko 5% ispod tražene cijene, razmislite o davanju ponude koja se kreće od 8% do 10% ispod tražene cijene.
Korak 3. Izračunajte troškove za svoj dom
Uzmite u obzir godišnji porez na stanovanje i vrijednost osiguranja u vašem području i prosječnu cijenu kuće koju pokušavate kupiti. Takođe razmislite koliko novca očekujete da ćete isplatiti. (Ovo se kreće u različitim iznosima koji se obično kreću od 3 do 6 posto novca koji posuđujete. Kreditne institucije često nude niže stope otplate svojim članovima.) Unesite ukupni iznos na hipotekarni kalkulator (možete ga pronaći na internetu ili sami napraviti.) Ako je rezultat iznad 28% vašeg bruto prihoda (ili ako zajmodavci koriste nizak postotak u vašoj situaciji), bit će vam teško doći do hipoteke.
Odredite trebate li prodati svoju staru kuću da biste dobili novu. Ako je potrebno, kupnja nove kuće uvelike ovisi o prodaji stare kuće. Ovisna ponuda nosi veći rizik i manje je očekivana od strane prodavatelja, jer se prodaja ne može završiti dok se ne proda stara kuća kupca. Prvi put ćete svoj stari dom možda htjeti staviti na burzu
Korak 4. Ako zaista želite kuću, budite spremni dati ponudu iznad tražene cijene
Dostupnost i potražnja na tržištu obično su prisilni. Ako se mnogi pojedinci natječu za mali broj domova, budite spremni ponuditi što je moguće više. Neki kupci stanova ne vjeruju da i dalje držite svoju najveću ponudu, ali lako možete otkriti da možete pobijediti ostale ponude i oni nikada neće dobiti priliku ponuditi ponudu za vaš dom. Ako želite sebi pružiti najbolje u svom domu koje zaista želite, ponudite visoku ponudu.
Korak 5. Razgovarajte sa svojim agentom za prodaju nekretnina kada budete spremni podnijeti svoju ponudu
Iako se upute za nadmetanje mogu razlikovati od zemlje do zemlje, obično se dogodi sljedeće: svoju ponudu podnosite brokeru, koji je zatim prezentira predstavniku prodavatelja. Prodavač tada odlučuje prihvatiti, odbiti ili dati suprotnu ponudu.
Uz svoju ponudu unesite predujam. Kad pristanete na ponudu, formalizirate je u papirologiji, što znači da ste ili odlučni kupiti kuću ili ste izgubili depozit, osim ako ne dobijete konačno odobrenje hipoteke ili se nešto dogodi za vrijeme pregleda, što ne možete prihvatiti. Sve dok papire vodi treća strana (obično 30 do 90 dana), vaš zajmodavac prikuplja sredstva za kupovinu i odobrava vašu hipoteku
Dio 4 od 4: Prekid dogovora
Korak 1. Odredite iznos predujma koji vam je potreban da biste postigli dogovor
Kapara predstavlja fer vrijednost ili vlasništvo nad kućom. Novac je takođe novac koji ne mora biti podložan kamatama. Što više kapara možete priuštiti da napravite ili kupite svoj dom, manje novca ćete morati platiti za plaćanje svojih kuća.
- Očekuje se da ćete osigurati 10-20% dogovorene “vrijednosti” kuće. Imajte na umu da vrijednost kuće može biti veća ili niža od prodajne cijene kuće.” Na primjer, ako imate predujam od 30.000 USD, iskoristili biste ga za predujam za kuću između 300.000 USD (10%) ili 150.000 USD (20%). Često budžetirajte manje iznose, ali ne morate nužno platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI), što povećava vaše mjesečne troškove, ali se odbija porez.
- Ako ne možete uplatiti 10% -20% predujma na svoj dom, ali imate dobar kredit i stabilan prihod, hipotekarni posrednik može vam pomoći s kombinacijom ili FHA hipotekom. Tako uzimate prvu hipoteku do 80% vrijednosti kuće, a drugu hipoteku za ostatak. Čak i ako je druga hipotekarna stopa nešto viša, kamata i kombinirana plaćanja koja se odbijaju poreza i dalje bi trebala biti niža od prve hipoteke s PMI. Ako kupujete kuću, razmislite o programu Nehemiah kako biste dobili pomoć pri uplati predujma.
Korak 2. Osigurajte da se konačno odobrenje može procijeniti odgovarajućom kućnom inspekcijom
Zatražite sljedeće ankete i izvještaje: preglede kuća, zvijezde, termite, radon, opasne materijale, uspone, poplave, potrese i stopu kriminala. (Općenito će vam trebati 7-10 dana da završite inspekciju-pobrinite se da vaš agent sve u potpunosti objasni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora.)
- Troškovi pregleda kuće kreću se između 150 i 500 dolara, ovisno o području, ali to može spriječiti grešku od 100.000 dolara. Ovo posebno vrijedi za domove od rye, jer želite izbjeći dodatne troškove, poput boje, azbestne izolacije i plijesan.
- Ako rezultate pregleda koristite za licitiranje cijene kuće, nemojte je pripisivati niti uključivati u ugovor. Kreditna institucija će od vas tražiti da dostavite kopiju rezultata vašeg pregleda, što će poništiti njihovu ocjenu procjene.
Korak 3. Obavite potpunu kućnu inspekciju i uvjerite se da ugovor ovisi o rezultatima
Pregled kuće važan je dio iskustva kupovine kuće. Bez znanja o vrijednosti kuće koja se nudi za profit, kao io njenoj pravoj vrijednosti, to može dovesti do financijske katastrofe. Kupci stanova daju "pretpostavke" kada smišljaju novi budžet za kupovinu kuće. Ove procjene mogu biti značajno pogrešne i porodicu dovesti u loš materijalni položaj.
Korak 4. Sačuvajte pismo o sporazumu
Pismo o sporazumu obično se sastavlja u uredu javnog bilježnika i uključuje potpisivanje dokumenata koji se odnose na imovinu i ugovora o hipoteci. Jedan paket papira uključuje ugovor, ugovor da ste trenutni vlasnik kuće i naslov, koji pokazuje da niko drugi ne može tužiti niti se boriti protiv toga. Ako i dalje postoje problemi, novac se može izostaviti u pismu ugovora dok se problem ne riješi, što će se koristiti kao poticaj prodavaču da brzo riješi problem s ciljem dobivanja svih vlasničkih prava. Ako problem potraje, novac se može izdvojiti u dokumentu ugovora dok se problem ne riješi, što predstavlja poticaj za prodavatelja da brzo riješi problem i prihvati sve što mu je dato.
Razmislite o tome da upotrijebite svog građanskog odvjetnika za pregled zaključnih dokumenata i svjedočite zatvaranju. Zapamtite, nekretnina vam ne može dati pravni savjet. Možda ćete morati potrošiti čak 200 do 400 dolara da platite advokata u kratkom vremenu, ali oni su plaćeni da vas nadziru
Savjeti
- Prije nego što počnete tražiti mogućnosti za kupovinu domova, pobrinite se da uštedite nešto novca!
- Pokušajte ne birati na određenoj nekretnini. Dobro je pronaći upravo ono što vam treba, ali ako ste emocionalno vezani za dom, platit ćete više od cijene jer imate emocionalnu privrženost. Ugovori su takođe podložni promjenama. Povećajte želju da se preselite da vidite drugu kuću; Ne postoji savršen dom u kojem prodavač može pružiti ono što želite.
- Nikada ne uzimajte mjerni uređaj i počnite mjeriti prostoriju! Može dati do znanja nekretnini da ste emocionalno vezani i naplatiti određenu cijenu !!!
Upozorenje
- Prodavač vam neće dopustiti da obavite kućni pregled jer postoji nešto za sakriti - hodajte!
- Trenutno stanje u ekonomiji je prilično loše, neki pojedinci kažu da je ovo dobro vrijeme za kupovinu kuća (cijene kuća su niske), ali drugi pojedinci kažu da je loše vrijeme za ulazak u prodaju kuća. Rasprava i razmatranje svih savjeta prije kupnje kuće trenutno se preporučuje.
- Budite oprezni s agentima za nekretnine koji žure prodati nekretninu. Možda su svjesni lošeg događaja, poput pada tržišnog udjela. Pokušajte potražiti ponude koje agenti obično ne nude.
