Prilikom podnošenja ponude za kuću potrebno je uzeti u obzir mnogo faktora. Prvo morate odrediti cijenu koju možete kupiti po razumnoj cijeni. Postoje i brojni čimbenici i uvjeti koje možete zatražiti, ali iznos koji se može tolerirati u ovom slučaju ovisit će o cijeni koju tražite i uvjetima prodaje kuće. Budite spremni za pregovarački sto jer vaša početna ponuda možda neće biti prihvaćena. Nastavite čitati o svemu ovome detaljnije.
Korak
1. dio od 4: Prije nego počnete - Rad s nekretninskom kompanijom vs
Korak 1. Dobijte odobrenje
Prije nego počnete tražiti stan, zatražite odobrenje od banke ili financijske institucije za hipotekarni kredit. Ne čekajte dok ne pronađete željeni dom jer biste nakon pokušaja mogli dobiti loše vijesti.
- Tokom ovog procesa, sjedit ćete s finansijskom institucijom i razgovarati o svojim finansijskim podacima. Zapravo se nećete prijaviti za pravu hipoteku, ali ćete znati šta možete očekivati kada za to dođe vrijeme.
- Ovaj sporazum može vam dati bolju ideju o rasponu cijena kuće koju možete priuštiti.
- Prolazak kroz ovaj proces također će vam pomoći da uvjerite prodavača jer ovaj proces pokazuje koliko ste ozbiljni.
Korak 2. Upoznajte prednosti rada sa kompanijom za nekretnine
Općenito, rad s tvrtkom za nekretnine pri kupnji kuće lakši je od pokušaja da to učinite sami. Kao profesionalci, agenti za nekretnine znaju što vam je potrebno i mogu vas provesti kroz proces pretraživanja i nadmetanja. Morat ćete platiti dodatnu naknadu, ali većina kupaca smatra da se trošak isplati.
- Agenti za nekretnine uvijek sa sobom nose standardne obrasce i kao profesionalci brinu se da se ti obrasci ažuriraju u skladu s najnovijim i revidiranim zakonima. Ovi obrasci su vam dostupni kada koristite usluge agenta za nekretnine.
- Zakoni o povjerljivosti koje se prodavači moraju pridržavati mogu se također osigurati da se mogu ispuniti uz pomoć vašeg agenta za nekretnine.
Korak 3. Upoznajte prednosti i nedostatke vlastitog rada
Ako imate dovoljno znanja da možete kupiti kuću bez pomoći stručnjaka, moći ćete uštedjeti još više novca. Nažalost, veća je vjerovatnoća da ćete pogriješiti i suočiti se s većim poteškoćama. Također, neki prodavači možda ne bi željeli poslovati s vama bez usluga agenta za nekretnine.
Čak i ako ne radite s agentom za nekretnine, razmislite o tome da angažirate odvjetnika koji će sklopiti pošten ugovor kada za to dođe vrijeme
Korak 4. Razmislite o angažiranju procjenitelja i kućnih inspektora
Nakon što pronađete kuću za koju biste željeli licitirati, napravite vlastiti pregled i razmislite o tome da zatražite pomoć od profesionalnog kućnog inspektora. Inspektor može imati pronicljivije oči od vaših. Također biste trebali unajmiti procjenitelja koji može pogledati kuću i dati vam ideju o cijeni.
- Detaljna inspekcija uključivat će pregled imovine, temelja i krova. Trebalo bi provesti i provjeru štetočina.
- U ugovoru morate navesti da su sve ponude "podložne promjenama u odnosu na procijenjenu vrijednost koju je ocijenio kućni procjenitelj sa strane kupca ili u ravnoteži s kupoprodajnom cijenom kuće". To znači da s ponudom trebate nastaviti samo ako vam procjenitelj kaže da ćete zaista dobiti kuću koja vrijedi vašeg novca.
Dio 2 od 4: Određivanje pravog iznosa
Korak 1. Koristite uporednu analizu tržišta (CMA)
CMA pruža matematički način procjene "stvarne" cijene nekretnine. CMA klasificira nekretnine prema osnovnim karakteristikama, uključujući površinu zemljišta, broj spavaćih soba i broj kupaonica, te ih uspoređuje s drugim kućama sa sličnim karakteristikama koje se nalaze u susjedstvu.
- Kuće u odnosu na CMA su kuće koje su trenutno na prodaju ili su nedavno prodane.
- Uočite razliku između prodatih cijena i navedenih cijena. Navedena cijena je cijena koju prodavač traži, ali prodajna cijena je cijena koju je kupac stvarno platio.
- Za procjenu svoje ponude koristite CMA. Saznajte o vanjskim granicama raspona cijena gledajući uspone i padove CMA -e. Izračunajte prosječnu prodajnu cijenu i odredite treba li cijenu kuće u koju gledate imati veću ili nižu cijenu na osnovu veličine, smještaja i lokacije u odnosu na druge domove u CMA.
Korak 2. Obratite pažnju na posebne karakteristike
Postoje i karakteristike kuće koje možda nisu navedene u službenom oglasu, ali se i dalje smatraju vrijednima. Na primjer, ako su sva kupatila u kući nedavno potpuno renovirana, možete se odmoriti znajući da vam u bliskoj budućnosti neće biti potrebno popraviti ove prostorije, tako da možete uštedjeti novac.
Ako dovoljno istražite, obično možete dobiti uvid u cijene ovih različitih funkcija. Pretražujte na internetu oglase na internetu uspoređujući slične kuće u području i zemljištu, bez traženja posebnih karakteristika u tim domovima. Također možete razgovarati sa svojim agentom za nekretnine (ako odlučite unajmiti agenta) kako biste stekli uvid u vrijednost ovih funkcija
Korak 3. Upoznajte trendove na tržištu
Vaše područje će biti ispod tržišta kupca ili prodavača, a razlika između njih može utjecati na to koliko nisko možete ponuditi.
- Na tržištu kupaca možete ostvariti bolje popuste. Na tržištu prodavača teško je pronaći dobre popuste.
-
Razmislite o pričama koje čujete o prodaji kuća u vašem području.
- Ako čujete priče o kupcima koji daju desetak ponuda prije nego što se njihova ponuda prihvati ili priče o kućama koje dobivaju na desetine ponuda, onda ste vjerojatno na tržištu prodavača.
- Ako čujete priče o kupcima koji dobijaju odlične ponude za kuće koje su već duže vrijeme na tržištu, kupcima koji imaju veliki izbor stanova u okviru svojih budžetskih raspona ili kupcima koji su uspjeli natjerati prodavače da poprave svoje kuće u velikim količinama, onda ste vjerovatno na tržištu kupaca.
- Ove vrste priča možda nisu najprecizniji način za utvrđivanje stanja na tržištu, ali vam ipak mogu dati osnovnu ideju.
Korak 4. Shvatite konkurenciju
Morate uzeti u obzir konkurenciju između kupaca i prodavača. Općenito je pravilo, ako u vašem CMA -u ima mnogo kuća i nekretnina, tada prodavatelj ima bolju konkurenciju, što znači da ste na tržištu kupaca.
Trebali biste razmotriti koliki je prosječni broj kuća u istom području trenutno na prodaju na tržištu prije nego što možete utvrditi je li UCG ispunjena nekretninama
3. dio od 4: Formiranje formalne ponude
Korak 1. Provjerite kuću
Možda ste imali posao kućnog procjenitelja, ali ipak biste trebali obaviti vlastitu završnu provjeru prije nego što licitirate za kuću. Procjeniteljevo oko može vidjeti nešto što vi ne vidite, ali ponekad se ista stvar može dogoditi u obrnutoj situaciji: vaše oko može primijetiti detalj koji ocjenjivačko oko ne vidi.
Kad sami obavite pregled, isprobajte svaki uređaj koji ćete dobiti s kućom i provjerite sve slavine i umivaonike kako biste bili sigurni da nema curenja
Korak 2. Pregledajte lokalne i pokrajinske zakone u vezi sa stambenim ugovorima
Iako su mnogi lokalni i pokrajinski zakoni koji se odnose na ugovore prilično slični, u stvarnosti se ti zakoni mogu razlikovati, pa je vrlo važno da pregledate ove zakone kako biste bili svjesni svojih obaveza i prava tokom procesa kupovine i prodaje.
Ako imate bilo kakvih nedoumica ili pitanja, obratite se advokatu ili drugom pravnom stručnjaku u svom području stanovanja
Korak 3. Pripremite pismenu ponudu
Usmena saglasnost nije obavezujuća. Morate pripremiti stvarni pisani ugovor da biste dali formalnu ponudu za kuću.
Korak 4. Shvatite šta bi trebalo biti u ponudi
Ponuda uključuje više informacija nego samo cijenu koju ste spremni platiti za kuću. Svaki od ovih dodatnih odjeljaka mora biti opisan u dokumentaciji ponude:
- Pravna adresa i opis nekretnine
- Ponuđena prodajna cijena
- Posebne okolnosti (gotovinsko plaćanje određenog iznosa, doprinos prodavatelja u transakcijskim troškovima, kućna garancija u slučaju oštećenja itd.)
- Obećanje prodavca da će dati jasnu garanciju
- Ciljni datum transakcije
- Iznos novčanog depozita koji prati ponudu
- Kako prilagoditi poreze na nekretnine, stanarinu, gorivo, vodu i električnu energiju između prodavača i kupca
- Izjava o uplati polise osiguranja i inspekciji
- Ostali zahtjevi specifični za vašu pokrajinu
- Izjava koja vam omogućava da kao kupac izvršite završni pregled prije konačne transakcije
- Rok za podnošenje ponuda
- Vezivno stanje
Korak 5. Navedite ovo obavezujuće stanje
U tom kontekstu, obavezujući uslovi označavaju uslove koji moraju biti ispunjeni da biste mogli kupiti kuću na osnovu prethodno navedenih uslova. Ova obaveza mora biti jasno navedena u ugovoru.
- Jedna od općih obaveza je da kupac mora moći dobiti posebne izvore finansiranja od banaka ili drugih kreditnih institucija. Ako se zajam ne može dobiti, kupac neće biti vezan ugovorom.
- Druga obavezujuća okolnost koja se također često nalazi je izvještaj o zadovoljstvu koji je dostavio kućni inspektor u roku od x dana (10 dana, 14 dana itd.) Nakon prihvaćanja ponude. Nakon ovog roka, ako kao potencijalni kupac niste zadovoljni izvještajem inspektora, ugovor se može otkazati.
Korak 6. Pripremite sigurnosni depozit
Ovdje to znači gotovinsko plaćanje koje se daje zajedno s vašom ponudom kako biste pokazali svoje dobre namjere i poštenje pri kupovini kuće. Ako radite s agentom za nekretnine, ured će obično držati ovaj novac za vrijeme pregovora.
- Ako se uz ovaj sigurnosni depozit ne podnese ponuda, prodavatelj može sumnjati u vašu ozbiljnost.
- Sve dok možete objasniti šta će se dogoditi s novcem ako transakcija ne uspije, ne morate brinuti o gubitku novca. Ako se transakcija konačno dogodi, obično će se ovaj novac smatrati prvim dijelom vašeg depozita.
- Ako ne radite s agentom za nekretnine, morat ćete angažirati odvjetnika da zadrži polog.
Dio 4 od 4: Pregovori
Korak 1. Ojačajte svoju poziciju za pregovaranje
Postoji nekoliko kvaliteta i okolnosti koje možete ispuniti ako želite ojačati ovu poziciju u pregovaranju. Ako nekoj situaciji pristupite sa pozicije snage, veća je vjerovatnoća da ćete dobiti više od onoga što želite.
Ako kupujete gotovinu, imate odobrenje za hipoteku ili ne morate prodati postojeću kuću prije nego što možete priuštiti novu, prodavaču ćete izgledati privlačnije
Korak 2. Saznajte zašto se kuća prodaje
Motivacija prodavača može značajno utjecati na proces pregovaranja nego što biste očekivali. Na primjer, ako prodavač želi brzo prodati svoju kuću, lakše će se složiti s vašim uvjetima i cijenom.
- Korist ćete imati ako se prodavač rastavi ili promijeni posao ili ako se kuća proda u sklopu velike prodaje imovine. Također vam može pomoći ako prodavatelj posjeduje drugu kuću, a ona koja je trenutno na prodaju je prazna, opterećujući ga dodatnim troškovima.
- Pogledajte koliko je dugo kuća na tržištu i je li doživjela pad cijene ili ne. Ako se kuća dugo reklamirala i ako je cijena jednom ili više pala, tada je prodavatelj možda motiviraniji da ubrza prodaju i pronađe nekoga tko će preuzeti vlasništvo nad stanom iz njegovih ruku.
- S druge strane, s prodavačima koji ne žure s prodajom, zbog kratkih rokova ili nedostatka financijskih briga, može biti teže pregovarati.
Korak 3. Sačekajte odgovor prodavca
Prodavac može prihvatiti prvu ponudu, ali obično će dati protuponudu koja može uključivati drugačiju cijenu ili uslove.
- Pažljivo proučite ove ponude kako biste bili sigurni da razumijete sve razlike. Bilo bi korisno ako biste se u ovom procesu mogli posavjetovati s agentom za nekretnine ili odvjetnikom.
- Prodavac i kupac mogu nastaviti međusobne pregovore, čineći protuponudu protiv druge. Ovaj proces će obično završiti kada obje strane postignu dogovor ili jedna od strana odluči da se rat nadmetanja treba završiti i on napusti pregovarački proces.
Korak 4. Prihvatite, odbijte ili podnesite drugu protuponudu
Lopta je sada u vašim rukama. Ponudu prodavatelja možete prihvatiti ili je u potpunosti odbiti. Ako mislite da ima još prostora za dodatne pregovore, možete napraviti i vlastitu protuponudu.
- Kada primite protuponudu, slobodni ste okončati pregovore ako to želite. U ovoj fazi ne bi trebalo biti nikakvih pravnih problema, ali i dalje možete provjeriti kod nekretnine ili odvjetnika ako niste sigurni.
- Morate unaprijed odrediti maksimalnu cijenu koju ste spremni platiti i slijediti ovu brojku. Nakon što pregovori dostignu tu cijenu, ako je prodavatelj ne može prihvatiti, napustite pregovarački proces.
Korak 5. Znajte da li i kada trebate otkazati svoju ponudu
U većini slučajeva možete otkazati svoju ponudu tijekom pregovaračkog procesa, ako izgleda da će se proces završiti ili se vaše okolnosti iznenada promijene. Neke pokrajine mogu imati zakone koji uređuju kada i kako otkazati ponudu, pa za vaše dobro proučite zakone u svojoj pokrajini prije nego što otkažete ponudu.
- U većini slučajeva nećete imati problema s otkazivanjem ponuda sve dok ponuda ne bude prihvaćena. Ponekad čak možete otkazati svoju ponudu sve dok niste obaviješteni o prihvaćanju ponude.
- Prije otkazivanja ponude uvijek se trebate posavjetovati s pravnim stručnjakom ili agentom za nekretnine kako biste bili sigurni da nećete izgubiti sigurnosni depozit i da nećete biti tuženi za gubitke koji mogu nastati kao posljedica otkazivanja vaše ponude.
